近期房地产市场利好政策频出，政策出台呈现出多角度、多部门、更灵活、更积极的态势。这对黑色系价格有何影响？市场人士认为，地产和基建的投资改善将利好黑色系及相关商品的走势，不过需要考虑前期存量市场消化和政策推进的节奏。国内政策端仍需进一步发力，其中“三大工程”中的新一轮保障性住房建设和城中村改造项目，有望给房地产市场增添新的动力。
新一轮调整周期下“三大工程”加速推进
当下国内房地产市场正在经历一轮复杂的调整周期，房地产市场作为黑色系品种的重要下游需求，其市场变化会对黑色系价格形成重要影响。本文将从国内外历史回顾、政策预期等角度来分析本轮房地产市场的调整对黑色系的影响。
1．历史回顾
房地产作为国民经济的重要组成部门之一，具有较强的周期属性，一个完整的地产周期包括“拿地—新开工—施工—竣工—销售”五大环节。根据房地产开发投资流程可知，当外部融资受限时，房企对销售回款依赖度明显上升，即资金来源决定了投资和开工能力，因此商品房销售一般领先新开工、施工、竣工等环节。自1998年我国住房制度改革以来，商品房销售和新开工面积增速运行趋势基本一致，且商品房销售增速往往先于新开工增速出现拐点，这一数据变化也对前面的逻辑有所验证。
螺纹钢的实际消费主要发生在新开工之后，通过历史数据来看，国内房屋新开工面积增速与螺纹钢价格走势具有较强的相关性。因此，以新开工数据为例，国内房地产市场共发生过4次增速为负的调整（除去2020年疫情），每次调整之后我国都会出台相关政策帮助房地产市场复苏，其中调控的主要内容包括两个方面：其一，对销售端拉动，集中在流动性宽松背景下，限购限贷松绑；其二，对投资端的促进，降低房企融资门槛和成本，增加政府直接投资，如棚改、保障住房等建设。
图为螺纹钢期货价格与房屋新开工面积增速（单位：元/吨、%）
图为商品房销售增速和房屋新开工面积增速（单位：%）
2．美国启示录
美国城镇化进程持续百余年，其房地产市场发展相对平稳。在美国房地产历史上，大多数时间市场处于繁荣期，仅有两次地产“崩溃”，一次是在1929—1933年经济大萧条期间，主要是受实体经济拖累，即美国经济陷入通缩，名义住宅价格与消费价格同比例下降。另一次更为严重，发生在2008年次贷危机期间，是美国金融化时期的典型房地产泡沫，直到2017年才回到次贷危机爆发前水平。之后即使受2020年全球新冠疫情的影响，美国房地产仍处于繁荣期，其房价甚至在2022年创出历史新高。
以美国第二次房地产危机为例，其爆发的直接原因是美联储连续加息刺破房地产泡沫，随后房价开始下跌，断供率急剧上升，最终引发金融危机。此次危机爆发后，美国政府通过大规模量化宽松和财政救济在短时间内补充了流动性，阻止了市场的持续崩盘，并最终走出金融危机，对美国经济仅产生了短期影响，而房价也在下跌5年后再度步入上行通道，与日本泡沫破裂走出完全不一样的趋势。具体来看，货币政策方面，除了常规的货币政策工具以外，美联储还实施了非常规货币政策，即量化宽松（QE）政策，通过直接购买国债、企业债和MBS等证券的方式，越过商业银行，直接注入大量流动性，在短时间内稳定住了金融市场。财政政策方面，危机发生后美国政府加大财政支出，采取了注资金融机构、扩大公共支出、减少税收等财政刺激手段。整体来看，美国的救助措施核心是将居民部门与非金融企业部门杠杆通过各项复杂的新型工具转移为政府杠杆。不过美国利用其美元霸权地位，可以通过美元贬值直接降低政府还债压力。因此，美国这种政策手段是其他国家难以效仿的。
图为美国房价指数与新开工数量（单位：千套）
3．用钢量估算
2023年10月底，中央金融工作会议指出，要“加快保障性住房等三大工程建设，构建房地产发展新模式”。所谓“三大工程”即保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，这不仅是构建房地产发展新模式的重要抓手，也有助于缓解地产行业的资金压力，提振钢材等相关大宗商品的需求。
新一轮保障性住房主要分为配租型和配售型两种，其中配租型包括公共租赁住房和保障性租赁住房；配售型保障性住房，按保本微利原则配售。据住房城乡建设部相关司负责人介绍，新一轮保障性住房建设，以家庭为单位，保障对象只能购买一套保障性住房，其重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要引进的科技人员、教师、医护人员等这“两类群体”。根据《关于加快发展保障性租赁住房的意见》相关内容和最新保障性住房目标人群特点，此次保障对象主要是符合条件的新市民、青年人等群体。银保监会、央行2022年印发《关于加强新市民金融服务工作的通知》中提及新市民人口约为3亿，目前保障性住房主要在300万以上常住人口的35个大中城市规划建设，若按照这类城市常住人口1/4占比计算，则对应的新市民约7500万人。每年城镇化率保守估计以2022年0.5%的增速计算，新市民年均增量为375万人，若本轮保障性住房为五年建设周期，共计保障人群9375万人，年均保障1875万人。
据住建部表述“各地近两年来共已建设筹集保障性租赁住房508万套（间），完成投资超过5200亿元，可解决近1500万新市民、青年人的住房困难。”由此粗略得出，1万套住房解决3万人居住问题，单套投资10万元。年均保障1875万人，即每年平均建设625万套住房，共计投资6250亿元。若保障性住房中50%为回购存量房，50%为新建住宅房，约310万套新建住宅拉动地产投资3100亿元，约占房地产开发投资总额的2%左右。假定保障性住房均为30层高层建筑，建筑面积按照70平方米计算，每平方米耗钢量取中间值70KG，则螺纹钢用量总计1519万吨，按照2022年螺纹钢产量2.38亿吨规模测算，约占全年总产量的6%。
2023年7月21日，国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。本轮城中村改造不同于上一轮棚改，一方面，改造的主体主要集中在21个超大特大城市，且主要针对的是集体土地，产权关系相对复杂。另一方面，不同于过去棚户区货币化安置的补偿方式，此次改造资金主要来自地方多渠道筹措，以拆整结合为主，同时也有助于解决租赁住房供应不足的问题。
据“中国城市百人论坛2023秋季论坛暨中国式现代化与超大特大城市城中村改造跨界研讨会”相关研究结论，北京、上海、广州、深圳等8座典型城市共拥有城中村4427个，建设用地面积3524平方公里，涉及人口规模5554万，其中非户籍人口占六成，为3471万。意味着城中村中大部分为新市民，即保障性住房主要群体，除去该部分人口，户籍人口共计2083万人，以此推算，21个城市共涉及城中村人口5460万人，按照每户3—5人的标准取中间值，共计约1350万户。参考2013—2017年棚改，5年累计安置1000万户，抵押补充贷款（PSL）余额3.04万亿元，户均30万元投资，1350万户共计投资约4.1万亿元，5年投资周期，年均投资额8100万元，拉动地产投资约6%。若按照户均100平方米的规模，30层高层建筑，单位用钢量70 KG/m2，共计用钢总量1890万吨，约占螺纹钢总产量的8%。
“平急两用”这一概念最早在2021年提出，中共中央、国务院印发《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》提到，推广实施公共设施平急两用改造，提升平急转换能力。目前武汉、杭州、大连、重庆等部分城市已公布首批“平急两用”项目投资计划，其中，武汉首批“平急两用”公共基础设施建设共推介项目23个，投资规模162.5亿元；大连市宣布启动7个“平急两用”项目，总投资24.4亿元；杭州市公布《“平急两用”公共基础设施建设第一批项目清单》，涉及87个项目共投资超400亿；重庆高速公路集团与国开行重庆分行年初就“平急两用”建设签署100亿专项合作协议。这四大城市首批投资规模均值约170亿元，以此粗略估计，21座城市共计投资约3600亿元。杭州市发布的“平急两用”征求意见内容明确，首批投资建设以2025年底以及2027年为建设目标时点，即建设周期为2—3年。若按照3年计算，年均投资约1200亿元，不过后续仍有新增和扩容的空间。值得一提的是，“平急两用”更多是基建方面的投资，对应的螺纹钢实际需求量难以直接进行测算。
4．增添新动力
目前国内房地产市场仍旧处于调整周期中，从中长期来看，房屋新开工增速尚未转正，螺纹钢价格也难言进入新一轮上涨趋势。因此，国内政策端仍需进一步发力，其中“三大工程”中的新一轮保障性住房建设和城中村改造项目，有望给房地产市场增添新的动力。
其一，“三大工程”在未来三到五年内，有望带来基建和房地产投资的明显改善。其中，“平急两用”建设保守估计年均投资约1200亿元，成为稳增长的基石。保障性住房和城中村改造将助力房地产投资回正。乐观估计下，房地产投资年均或有8个百分点的增量，即按照当前地产总投资下滑9%测算，2024年地产投资有望回稳。但考虑到当前保障性住房和城中村改造仍在规划和试点阶段，并未全面铺开，2024年整体拉动地产投资增速有限，将低于年均值。若下半年能重点落地实施，预计仍有4%—5%的增量，地产投资降幅有望回到5%以内。同时，对螺纹钢消费年均拉动3400万吨，2024年或有1700万吨的需求增量，约占螺纹钢总产量的7%。
其二，政策指引和落地是“三大工程”有效推进的关键，资金来源成为市场关注焦点。目前央行已批复总额1000亿元的住房租赁团体购房贷款，支持8个试点城市购买商品房用作长租房。这将有助于减少存量闲置房，扩大租赁住房供给，加快保障房政策的推进。与此同时，抵押补充贷款PSL时隔10个多月再度重启，净增3500亿元，或主要投向“三大工程”，且后续仍有续增的可能。因此，2024年政策方面，需重点关注相关财政政策的发力和效果，目标赤字率或继续高于3%。
其三，地产和基建的投资改善将利好黑色系及相关商品的走势，不过需要考虑前期存量市场消化和政策推进的节奏。对于螺纹钢而言，由于需求主要集中在新开工后的1—3个月，因此，新开工面积回暖将是拉动螺纹钢需求回升的关键。且新开工面积与工程端投资具有高度正相关性，地产投资的改善也是衡量螺纹钢需求变动的关键。整体来看，受益于“三大工程”提振，与地产前端相关的品种有望率先迎来改善，乐观估计下2024年螺纹钢价格低点或有小幅抬升。与地产后端相关品种，受存量市场保交楼逐步完善影响，2024年需求增量相对有限，而按照“三大工程”新一轮开工到竣工的周期推算，实质性需求拉动或将在2025年之后。（作者单位：中原期货）
分析人士：政策频出为远月需求注入强预期
1月30日，上海优化住房限购政策，支持非本市户籍单身人士购房。同一天，苏州全面取消限购，购房不再限面积及套数。
据悉，近期国内市场出台了较多利好政策， 1月25日起下调支农支小再贷款、再贴现利率，2月5日起下调金融机构存款准备金率。房地产更是再次成为政策核心，今年1月份，住房城乡建设部、金融监管总局联合出台了《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，要求各地级及以上城市建立房地产融资协调机制，搭建政银企沟通平台，推动房企与金融机构精准对接；1月25日，国家金融监督管理总局表示要继续做好个人住房贷款金融服务，支持各地城市政府和住建部门，因城施策进一步优化首付比例、贷款利率等个人住房贷款政策，指导督促银行更好服务广大人民群众刚性和改善性住房的融资需求。目前，金融监管总局将从房地产市场供需两端综合施策。
目前围绕房地产的政策基本上属于此前政策的延续，但更为明确，后期积极稳妥化解房地产风险的抓手将从房地产市场供需两端综合施策，住房城乡建设部、人民银行、金融监管总局明确了“认房不认贷”的住房信贷政策；人民银行、金融监管总局发布了金融支持房地产市场平稳健康发展的“金融16条”支持措施，并研究确立首套房贷利率政策的动态调整机制，下调了二套房贷利率政策下限、引导银行降低存量首套房贷款利率。所以，房地产市场政策重点明显向房地产金融领域倾斜，做好房地产金融服务、稳住房地产市场合理融资需求落地，以促进房地产平稳健康发展。
“去年四季度至今，多地楼市政策进一步优化，最具信号意义的便是上海和北京调整优化普通住房标准和个人住房贷款政策。除此之外，洛阳、东莞等多个城市也在陆续出台新政托底楼市。近日，住建部在会议上提出要充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。广州即刻跟进优化调整限购政策，建筑面积120平方米以上住房不纳入限购范围，支持改善型需求入市。广州向来是一线楼市调整房地产政策的‘风向标’，广州再度松绑限购后，深圳、上海和北京是否进一步松动，值得市场期待。”中信期货钢材研究员余典说。
随着“保交楼”工作的稳步推进，房屋竣工面积的表现尤为突出，但与此同时，后期进一步缩小的空间也难免会得到相应收缩。因此，房地产市场的平稳健康发展任务更多地将落到现金流改善方面，对应房地产投资以及销售指标的回暖，进而才会传导至开工施工端。“整体来看，房地产政策调整定位于对房地产平稳健康发展的支持。从中长期来看，无疑会提供较强的支持力度，但目前暂难以看到，需要房地产相关指标好转的印证。短期来看，目前正处建筑用钢的淡季，房地产市场整体仍处于底部区间，因此，金融监管部门加大对房企的融资支持等举措，更多的短期效果集中于重新助力宏观情绪的修复，进而对于冬储积极性也有所助益，春节后、一季度末或将才进入政策落地及需求的验证期。”邱怡宏说。
上述房地产系列政策的调整对黑色系价格走势有何影响？对此，余典认为，从短期视角来看，利好建材板块。在此之前，基本面走弱导致黑色系价格大幅下跌。而此番重磅政策密集推出再次为钢材远月需求注入强预期，提升板块估值。从中长期视角看，随着保障性住房制度趋于完善，政府对于传统商品房的限制措施将逐步解除，一线城市持续“松绑”是大势所趋，因此2024年黑色商品不缺政策利好。在宏观方向确定性较强的背景下，若节后现货需求能够维持正常水平，期现共振下价格重心有望进一步抬升。若现货需求不及预期，年内节奏将复制2023年“旺季需求证伪下跌、淡季需求预期刺激上涨”路线。
